В Латинской Америке надуваются «мыльные пузыри». Рынки недвижимости Чили, Коста-Рики, Панамы, Мексики и Уругвая

Недвижимость

29.09.2015

Начало: В Латинской Америке надуваются «мыльные пузыри». Рынки недвижимости Бразилии и Аргентины

Инвесторы в недвижимость Латинской Америки вынуждены искать страны где рынок менее разогрет покупателям, но обстановка более-менее стабильна и интересы инвесторов относительно защищены.

В качестве примера такой страны часто называют Чили, которая, занимает 1 место по интегральному показателю конкурентоспособности среди стран Латинской Америки (27 место в мировом рейтинге) и входит в ТОП-30 стран в рейтинге платежеспособности.

Относительное благополучие страны, правда, уже сказалось на ценах. Средняя стоимость квадратного метра в жилых новостройках Сантьяго, столицы страны, в среднем по престижности районе (например, в центре) - 2000-2500 долларов, а в более престижных восточных районах города – 3000-5000 долларов. Вообще, максимальные цены на новостройки в элитных курортных городах находятся в пределах $4000-5000 за м2.

Зато интересы инвесторов надежно защищены – с 2010 года ответственность по гарантийным обязательствам несет не только застройщик, но и инженерные и архитектурные компании, работавшие на проектах в качестве подрядных организаций.

Правда, и доход от владения от такой недвижимости, хотя и стабилин, может оказаться недостаточным для человека, готового инвестировать в Латинскую Америку. Среднегодовой показатель роста цен на вторичнуюPunta-del-Este-250.jpg недвижимость за последние десять лет - 14,5% (в 2012 году некоторые районы Сантьяго показали рост в 20%), а доход от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 8% годовых. Кстати, жилая недвижимость площадью до 140 м2 освобождена от выплат налогов на доход от сдачи в аренду.

Проблема в том, что жилье, которое строится в Чили сейчас, в большинстве своем достаточно низкого качества. Покупатели жалуются на фактическое отсутствие шумоизоляции, теплоизоляции, низкие потолки, невысокое качество отделки и прочее. Причем от подобных злоупотреблений застройщиков страдают даже жителей богатых районов Сантьяго.

Как следствие, в 2013 году в Сантьяго были введены новые стандарты строительства: разрешенная высота зданий снизится, а минимальная жилая площадь квартир вырастет. Это приведет к увеличению себестоимости работ для застройщиков, и, соответственно, повысит цены в новых проектах. Вот только инвестиционная привлекательность старых заведомо менее качественных квартир сразу же снизится. Более того, не исключено, что старые дома в недалеком будущем могут оказаться кандидатами на снос. Например, по регуляторному плану Сантьяго земли, разрешенной для застройки, при нынешних темпах строительства хватит только до 2018 года. Чили страна небольшая, зажатая между морем и горами. Значит, искать потенциал для застройки придется и в старых районах. Какой окажется политика выплаты компенсации в этом случае не рискнет предположить никто.

Старые гавани

Рост цен на недвижимость в ряде стран Латинской Америки вернул интерес и к старым государствам, недвижимость в которых активно приобреталась и до кризиса 2008 года. В первую очередь инвесторам предлагаются объекты в Панаме, Коста-Рике и Доминиканской республики. И продавцы не скрывают хвалебных эпитетов в отношении этих стран.

Панама сегодня позиционируется как международный финансовый центр, связывающий американские континенты. Панамский канал пропускает через себя около 5% мирового товарооборота, а система налогообложения (фактически оффшорная) чрезвычайно благоприятна для ведения бизнеса.

Средняя стоимость квадратного метра в столице страны составляет $1500–3500 за квадратный метр, а небольшой, но уютный современный дом на побережье площадью 200 м2 в закрытом коттеджном поселке можно купить за $260-280 тысяч. Дополнительным плюсом является и то, что, например, недвижимость в курортных зонах освобождена от НДС при продаже и от налога на недвижимость в течение 20 лет.

Покупателям риэлторы обещают доходность в 7-10% годовых.

Строятся новые объекты весьма активно. В первую очередь инвесторам предлагается недвижимость в Панама-Сити, где находится почти половина всех амбициозных проектов страны. Также покупателям советуют присмотреться к пляжным тихоокеанским регионам Коронадо и Сан-Карлос, а также Бокас дель Торо на Карибском побережье, где ведется активная застройка.

Коста-Рика вовсе позиционируется как американская Швейцария. Права собственников на недвижимость здесь гарантированы конституцией страны. Цены находятся на среднем для Латинской Америки уровне (например, квадратный метр в столице Коста-Рики, Сан-Хосе, обойдется в $1200-1500). Доходность объектов, правда, достаточно скромная, те из них, что располагались в курортных зонах, приносили своим владельцам до 8% своей стоимости в год. По статистике, основными покупателями недвижимости в стране – как, в прочем, и в других странах Центральной Америки - являются граждане США.

Дестабилизируют ситуацию в Панаме выходцы из Колумбии и Мексики, растет подростковая преступность

Правда, в Коста-Рике из-за ее строгой экологической политики нельзя купить недвижимость ближе, чем в 50 метрах от воды, а на 150 метрах, расположенных далее. Чаще всего риэлторы предлагают покупателям объекты в западном секторе Центральной долины (Эредия, Алахуэла и прочие), в столице страны, Сан-Хосе и в южной части тихоокеанского побережья (Гольфито и полуостров Оса).

Наконец, активно предлагают покупателям объекты в Доминиканской республике. Цены интригуют. Так, небольшую (до 35 кв. м) новую квартиру с полной обстановкой недалеко от моря можно купить за $30-40 тысяч, а, допустим, квартиру в новостройке площадью 95 м2 с видом на море в столице республики Санто-Доминго – за $110 тысяч. Кроме столицы торгуются объекты на побережье Карибского моря (Пунта-Кана, Кап-Кана), а также на атлантическом побережье (Пуэрто-Плата).

Главный недостаток всех трех «латинских оазисов» в том, что предлагаются инвесторам она уже достаточно давно. В них уже сложились «рекреации обитания белого человека» и недвижимость там стоит достаточно дорого. Относительно благоприятная средняя цена квартир и домов находится в «районах по соседству». В этом и кроется один из потенциальных рисков. Любой, хоть раз побывавший в Латинской Америке, знает, что иногда для того, чтобы попасть из богатой части города в бедную и опасную достаточно просто перейти улицу.

На сегодняшний день данные страны действительно относительно благополучны для своего региона. Но ситуация меняется на глазах. Ухудшение криминогенной обстановки связано с ростом числа эмигрантов из соседних стран. Например, после землетрясения 2010 года Доминикану наводняют жители из соседней бедной республики Гаити. Как следствие, сегодня даже крошечный исторический центр Сан Доминго фактически отцеплен туристической полицией. Заходить за отцепление категорически не рекомендуется. Нападения на иностранцев в Доминикане уже стали обыденностью.

Похожую проблему испытывает и Коста-Рика. Несколько десятков лет назад страна приняла беженцев из Никарагуа и Колумбии. Сейчас эмигранты luxury-villa-250.jpgобжились, вокруг столицы Сан-Хосе уже образовались районы-трущебы. Как следствие, если до 2008 года Коста-Рика уверенно лидировала в Центральной Америке по уже упомянутому индексу ИЧРП, то сегодня уже уступила первенство Панаме.

Впрочем, уровень уличной преступности растет также и в Панаме. Особенно заметно это уже заметно в крупнейших городах страны. Панама-Сити и Колон, где число неблагополучный районов стремительно разрастается. Официальные власти также признают, что увеличивается подростковая преступность, дестабилизируют ситуацию и выходцы из Колумбии и Мексики. На дорогах даже все чаще появляются полицейские контрольно-пропускные пункты, а большинство магазинов, банков и отелей открывают частные охранные структуры.

Понятно, что жителям Панамы и Коста-Рики паниковать еще рано, но как показывает пример Доминиканской республики, ухудшиться все может буквально за несколько лет. Если события будут развиваться по худшему сценарию, то многие обладатели недвижимости в этих странах фактически окажутся на осадном положении. А стоимость их собственности резко упадет.

Для самых настойчивых

Понятно, что в Латинской Америке можно искать объекты недвижимости для инвестиций. Но вероятно сейчас, они находятся в не самых известных странах региона. Можно, например, обратить внимание на Уругвай, который занимает второе место в Южной Америке по коррупции. Сегодня 95% иностранных покупателей недвижимости в этой стране - аргентинцы и бразильцы. Поэтому местные власти рады инвесторам из Европы и США.

Условия для покупки весьма неплохи. В главном курортном городе Уругвая Пунта-дель-Эсте цены на недвижимость начинаются от $1600 за квадратный метр, а в Ла-Барра и Хосе-Игнасио, курортах для богатых - от $2200 долларов. При этом в стоимость сделки обычно входит 3% оплаты работы юриста и 3% - агентству недвижимости. Регистрация, гербовый сбор и налог на перевод денежных средств обычно составляет около 2%, в зависимости от оценочной стоимости объекта сделки. Налог на недвижимость в Уругвае – около $700 в год.

Также можно обратить свой взор на Мексику. Уровень преступности там существенный. Зато во многих регионах страны сложилась инфраструктура, созданная под инвесторов из США. Также скоро в стране произойдет либерализация режима продажи иностранцам объектов в прибрежной зоне.

Понятно, что вложения в такие страны как Мексика и Уругвай вряд ли принесут инвесторам сверхприбыли. Тем, кто жаждет большего, предстоит искать более экзотические страны, со всеми вытекающими из этого рисками. Дополнительная проблема в том, что сильных риэлторов, которые действительно располагают полезной информацией о рынках этих стран, очень мало. Потенциальным инвесторам зачастую приходится полагаться лишь на свои знания и интуицию. Потому, если решите инвестировать в Центральную и Южную Америку, то хотя бы не вкладывайте в объекты в тех районах, где вы лично не прожили хотя бы месяц.

Игорь Нилин

Данная статья была опубликована в журнале «Состоятельный Инвестор» №7 2014

← Назад в раздел